L'estate dei mutui è mite. La politica di spread applicata dalle banche non è cambiata granché. I clienti più affidabili (quelli disposti a mettere sul piatto per l'acquisto della casa il 50% in contanti del valore dell'immobile) possono usufruire di spread vantaggiosi (con le migliori offerte indirizzate in area 2%, si veda la tabella allegata). Mentre per la maggior parte dei potenziali mutuatari, quelli che chiedono prestiti per un importo compreso tra il 60 e l'80% del valore dell'immobile che intendono acquistare, gli spread sono più cari: dal 2,4 al 2,8%.

L'asticella si impenna poi per chi va oltre l'80%, il limite massimo consentito da Banca d'Italia per gli istituti, oltre il quale gli istituti di credito sono obbligati a stipulare un'assicurazione (sul capitale prestato eccedente) che tendenzialmente scaricano sugli spread. In questo momento ci sono due istituti che si spingono oltre l'80%: Intesa Sanpaolo (presente sul mercato da tempo con questo prodotto) che pratica uno spread del 3,05% fino al 95% e del 3,4% per mutui tra il 96 e il 100%. La novità è che si è aggiunta Credem (3,45% fino al 90% e 3,65% dal 91 al 95%) che ha lanciato la novità dopo aver raggiunto un'intesa con Genworth financial, specializzata in assicurazioni sui mutui.

Ricordiamo che lo spread è solo uno dei parametri da consultare quando si stipula un mutuo. Gli altri parametri da memorizzare bene sono gli indici Euribor (a 1 e 3 mesi) per chi opta per un mutuo a tasso variabile. E gli indici Eurirs della stessa durata del mutuo (per chi opta per il fisso). E poi ci sono i costi che le banche decidono di inserire (molti istituti fanno pagare spese di perizia, istruttoria, commissioni di incasso rata, costi per assicurazioni sul pagamento delle rate del mutuo, oltre a quella incendio e scoppio). Motivo per cui, prima di imbarcarsi in un'operazione di mutuo, è consigliabile chiedere alla banca un preventivo gratuito con un riepilogo delle condizioni e dei costi che deve essere sintetizzato con il Taeg (Tasso annuo effettivo globale), l'unico vero parametro da utilizzare per controllare se un'offerta è più conveniente rispetto a un'altra.

Quando assisteremo a una riduzione degli spread anche per i clienti di fascia media? «Dal prossimo autunno inizierà una seconda fase di riapertura del credito da parte delle banche che prenderà forma di un nuovo allentamento delle maglie creditizie e ulteriore taglio agli spread, questa volta però focalizzato non solo sulle offerte di mutuo che vanno a finanziare meno del 60% del valore di acquisto dell'immobile, le uniche ad essere state veramente interessate da un taglio dei prezzi nel corso del 2014, ma anche sulle offerte di mutuo che finanziano dal 60 all'80% del valore immobile, le fasce intermedie dove si concentra la gran parte delle richieste di mutuo - spiega Stefano Rossini, ad di Mutuisupermarket.it -. Questo come conseguenza di una serie di fattori: le banche sono interessate oggi a stimolare di nuovo le erogazioni di mutuo ma la domanda in un certo qual senso latita ancora (+10,3% le nuove domande nel primo semestre dell'anno) e deve essere maggiormente attratta, il costo di approvvigionamento della liquidità del sistema bancario si è ulteriormente ridotto nel corso degli ultimi mesi, le insolvenze medie di portafoglio per mutui a privati e famiglie sono in leggera diminuzione (1,9% del totale nel primo trimestre 2014 contro un 2% dei precedenti 5 trimestri) e da ultimo i risultati della valutazione approfondita della Bce degli stati patrimoniali delle banche dovrebbe iniettare nuova fiducia nel sistema bancario al più tardi entro metà del prossimo ottobre».

Detto ciò, per quanto l'estate si stia rivelando piuttosto mite sul fronte delle nuove offerte, va segnalato che qualcosa sta cambiando proprio sui tassi di mercato (Euribor ed Eurirs) e che potrebbe in prospettiva influenzare le strategie dei prossimi mutuatari. Intanto diciamo che dal 5 giugno (da quando la Bce ha tagliato il costo del denaro allo 0,15%) i tassi Euribor hanno ripreso a scendere e oggi sono ai minimi storici, molto vicini a quota 0. L'Euribor a 1 mese è allo 0,09%, quello trimestrale (oggi più gettonato dalle banche) è allo 0,208. Le prospettive di qui a cinque anni indicano che gli Euribor potrebbero risalire, ma molto lentamente. E questo dipenderà ovviamente se l'economia europea ripartirà convintamente (il che nel breve è uno scenario lontano dato che nel secondo trimestre anche la Germania si è fermata segnando una crescita 0) e la Bce provvederà - per evitare rischi futuri di pressioni inflazionistiche - a rialzare i tassi di interesse.

Questo scenario implica che oggi le migliori offerte a tasso variabile partono da un Taeg (spread + euribor + eventuali costi agganciati al mutuo) del 2,4%.

C'è però anche un'altra novità, e che riguarda i "sostenitori del tasso fisso". In questo momento i rendimenti del Bund (il titolo di Stato della Germania) stanno scendendo. Il Bund a 10 anni viaggia al minimo ti tutti i tempi (1,14%). Questo ha spinto al ribasso anche l'andamento degli indici Eurirs (che sono agganciati all'andamento del Bund). Cosicché l'Eurirs a 20 anni (da aggiungere a spread e costi aggiuntivi per chi opta per un mutuo a 20 anni) è al minimo storico dell'1,98%, l'Eurirs a 25 anni (per chi sceglie un mutuo a 25 anni) è al minimo del 2,05% è così via.

Di conseguenza i migliori mutui a tasso fisso sono scesi oggi intorno al 4,5%. È una forchetta ancora molto alta rispetto al variabile (circa 200 punti base in più, il 2%) ma che comunque sta spingendo verso un nuovo fenomeno: la surroga da fisso a fisso. Ovvero, se finora coloro i quali hanno surrogato il mutuo (cioè spostato in un'altra banca che offre condizioni migliori) lo hanno fatto passando da fisso a variabile (considerata la forchetta a vantaggio del variabile) ci sono adesso alcuni che stanno surrogando (o provando a rinegoziare con la propria banca che però non è obbligata a cambiare il contratto), pur rimanendo nell'alveo del tasso fisso.

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