Le perizie sulla casa diventano «scientifiche»

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L'Italia, in questo campo, non è all'anno zero, perché la prima edizione del Codice di Tecnoborsa risale al 2000 e l'ultima – datata dicembre 2005 – ha superato la soglia delle 20mila copie. Il Codice Abi, però, segnala la crescente attenzione del mondo bancario nella valutazione degli immobili posti a copertura delle esposizioni creditizie, anche in relazione alle istruzioni di vigilanza dettate dalla Banca d'Italia alla fine del 2006.

L'adesione dei singoli istituti al nuovo testo – ora ancora provvisorio – sarà volontaria. Nel frattempo, però, può essere utile vedere come già oggi gli standard internazionali stiano cambiando le perizie. Ad esempio, con il metodo del confronto di mercato – il più usato per il residenziale – gli standard impongono di individuare il prezzo di vendita di uno o più immobili simili a quello da valutare e di ragionare per differenza. Così, se bisogna valutare un alloggio collocato al quinto piano e si conosce il prezzo al quale sei mesi prima è stato venduto l'alloggio al piano sottostante, il procedimento sarà questo: il perito dovrà correggere il prezzo di vendita del "comparabile" (così è denominato l'immobile simile) tenendo conto dell'evoluzione del mercato negli ultimi sei mesi e della differenza di valore legata al piano.

Le tabelle sono tratte da una perizia realmente effettuata da un professionista di Crif a dicembre dell'anno scorso su un alloggio situato a Milano, in via Negroli, e la scheda ricostruisce i passaggi principali. Analizzando le caratteristiche dell'edificio da valutare e di due comparabili, il perito è arrivato a un valore di mercato di 313mila euro. «Intendiamoci, un bravo professionista avrebbe potuto raggiungere lo stesso risultato anche con una stima empirica – spiega Antonio Benvenuti, membro del Consiglio nazionale dei geometri –. La differenza è che l'applicazione degli standard riduce i margini di discrezionalità legati all'utilizzo dei prezzi al metro quadrato». Provare per credere: per la stessa zona di Milano in cui si trova l'appartamento oggetto della perizia, quattro fonti autorevoli – Gabetti, Tecnocasa, Omi e Borsa immobiliare – rilevano quattro prezzi medi diversi: da 2.700 a 3.600 euro al metro quadrato. Oltretutto, anche nell'ambito della stessa fonte, il prezzo varia a seconda dello stato dell'alloggio o della sua epoca di costruzione.

Tutto si gioca, quindi, sulla scelta del dato da cui partire e sul suo adattamento al caso specifico. Con gli standard internazionali, invece, il margine di scelta del professionista si sposta sull'individuazione dei comparabili e sulle caratteristiche in base alle quali effettuare il confronto. Ad esempio, nel caso della perizia sull'alloggio di via Negroli a Milano sono state esaminate solo caratteristiche quantitative, come la superficie, il piano o lo stato di manutenzione.

«Negli Stati Uniti, dove questo metodo è usato fin dagli anni 30, si tiene conto anche delle caratteristiche qualitative come l'esposizione dell'alloggio o la sua luminosità», osserva Benvenuti. In Italia, invece, non siamo ancora a questo punto, come spiega Stefano Magnolfi, direttore Real estate services di Crif, società che realizza oltre 80mila perizie all'anno: «Oggi non riusciamo a dare una valenza economica precisa ad aspetti come la luminosità, dei quali il perito cerca di tenere conto scegliendo immobili comparabili che siano simili a quello da valutare anche per le caratteristiche qualitative. Ci riusciremo in futuro grazie ai dati raccolti dai periti, verificando su base statistica come questi elementi incidono sul prezzo di vendita». (di Cristiano Dell'Oste)

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