Non sono così pochi ma sono convinti. Sono coloro che pensano che i prezzi delle case sul mercato siano gonfiati artificialmente dagli agenti immobiliari. E non lo sostenevano solo fino al 2007 quando i prezzi delle case crescevano di anno in anno – ma in Italia meno che altrove – ma lo stanno continuando a sostenere dopo che il mercato si è fermato. Chi appartiene a questa categoria lancia appelli online per boicottare gli acquisti di case in modo tale da riportare il punto di equilibrio verso il basso. Potrebbero formare una comunità su facebook e concorrere, in caso di successo, per il Nobel per l'economia per la scoperta di un modello di microeconomia di massa. Non scherzo.

Che in Italia ci sia un sistema drogato verso l'alto? E' possibile. Senz'altro si può definire un sistema anelastico in quanto allo scendere della domanda l'offerta resta rigida. In Italia circa il 70% vive in case di proprietà più un 10% di abitazioni che risulta in comodato d'uso. Sono famiglie che mettono la casa sul mercato a un determinato prezzo che in molti casi risulta identico un anno dopo. Non ho necessità di vendere e non lo faccio.

Chi va sul sito di idealista.it, – dove rispetto a casa.it e immobiliare.it ci sono più immobili messi in vendita direttamente dai proprietari – e cerca casa nei quartieri dove vuole continuare o andare a vivere, trova prezzi oggettivamente alti. Il motivo è quello appena detto: la gente non va al di là di uno sconto del 10% che può raddoppiare se uno ha la fortuna – chiamarla sciacallaggio mi sembra eccessivo – di trovare un venditore bisognoso di liquidità.

In molti casi una famiglia vende per poi a sua volta comprare per cui, se riesce a ottenere un prezzo d'acquisto congruo, può rivedere in questo caso verso il basso le pretese per la cessione della propria abitazione. Vero è anche che tra le agenzie le quotazioni possono divergere molto, soprattutto se un'agenzia utilizza un'area troppo ampia per il sistema della comparazione.

Gli uffici studi delle catene immobiliari sono soliti taroccare le cifre a proprio comodo? Tecnocasa ha appena diffuso un comunicato stampa in cui si dice che i tempi medi di vendita nelle principali città italiane sono passati da 154 giorni a 171 giorni. Apparentemente avrebbe avuto tutto l'interesse di dire il contrario. Oppure vogliamo pensare che alzino volutamente i dati affinché il privato si convinca che solo affidandosi a un agente immobiliare riuscirà a vendere il proprio immobile? Trasparente non può mai fare rima con italiano? Tutto l'essere umano agisce solo per tornaconto economico? Ci sono posizioni più fiduciose nel prossimo?

Per tornare alle fonti chi vuole comprare una casa va anche sul sito dell'agenzia del Territorio ma in molti casi rimane sorpreso per quanto i prezzi siano distanti dalla realtà. Diversi lettori ce lo hanno fatto presente, I dati non sempre sono distanti dalla realtà, ma hanno il difetto di essere allineati sui tagli medio-grandi risultando meno attendibili per mono e bilocali dove il costo al metro quadrato è in realtà proporzionalmente più alto. Stesso discorso per gli affitti dove – il calcolo è stato fatto per un caso concreto relativo a un monolocale in zona Isola a Milano – una ragazza paga circa 500 euro e riceve in cambio una ricevuta fiscale dal proprietario pari a meno della metà perché questo è il valore che l'agenzia del Territorio riporta e che fa testo in caso di contenzioso. Un meccanismo che con l'introduzione della tassazione secca del 20% dovrebbe ridursi per effetto della minaccia dei mancati introiti che graveranno sul locatario poco trasparente, qualora venisse denunciato.

Come scritto oggi su Sole 24 Ore in Italia in Italia manca un punto di riferimento unico e attendibile sui prezzi. Come accade in Francia.

Capitolo periti, categoria che gli agenti immobiliari guardano in cagnesco perché gli rimproverano di ridurre la valutazione alla sola e semplice applicazione di coefficienti correttivi al valore medio, coefficienti spesso presi da manuali e trascurando il continuo cambiamento del mercato. Gli agenti rivendicano il valore dell'esperienza quotidiana sul campo.

Un esempio nel terziario. Un'analogo problema di diversità tra quotazioni si registrava anche negli uffici. Per cui da quest'anno Cb Richard Ellis, Jones Lang LaSalle e Cushman&Wakefield hanno dato vita a un osservatorio comune che farà uscire dati uniformi. Se non avrà le controindicazioni di un monopolio potrà avere successo.

Altro strumento di cui si sente la mancanza è la tecnologia. Diversi siti americani (conto di recuperarne uno che permette di sapere quanto sono state vendute le ultime dieci abitazioni in quella zona) sono all'avanguardia e spero che qualcuno in Italia si allinei.

Questo link traccia invece la mappa delle case in vendita in una determinata zona (http://www.realtor.com/realestateandhomes-search/10001#lat-/lng-/zl- ), un'opzione disponibile anche sui siti italiani. Non male su idealista il virtual tour proposto a 144 euro (non è pubblicità, segnalatemi altre opzioni per vendere prima e meglio una propria casa che le aggiungo).

Da quin infine si può risalire al'esito del sondaggio di ieri (circa 200 i votanti) :http://www.ilsole24ore.com/art/finanza-e-mercati/2010-11-01/perizie-casa-diventano-scientifiche-135144.shtml?uuid=AYSYmGgC&fromSearch

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