Mutuo, ma quanto mi costi? Se lo chiede chi è alle prese con la richiesta di un nuovo prestito ipotecario, ma anche chi sta rimborsando un piano di ammortamento ma non è soddisfatto delle condizioni stipulate tempo fa, con tassi agganciati a uno scenario macroeconomico probabilmente differtente rispetto a quello attuale (si tenga conto che a fine 2008 i fissi costavano oltre il 6,5% oppure il 7,5% 10 anni fa). In questa evenienza si valuta l'opzione della surroga con un altro istituto, previo il passaggio dalla propria banca nel tentativo di rinegoziare le condizioni in termini più favorevoli.

In ogni caso, quale che sia l'esigenza di partenza, le condizioni attuali sui tassi offerti dipingono un quadro a costi più bassi rispetto alla media storica degli interessi pagati sui mutui. Sia i variabili che i fissi viaggiano vicino ai minimi di sempre perché sia gli indici Euribor (i parametri a cui sono agganciati i mutui indicizzati) che gli Eurirs (gli indici di riferimento utilizzati per calcolare le rate dei prestiti a tasso bloccato) sono imballati, complici le incertezze economiche, sui minimi storici (leggi le domande e risposte).

Scendendo nel dettaglio dei prodotti proposti in banca, il miglior varabile, considerando anche gli oneri accessori (eventuali spese di istruttoria, ipoteca, incasso rata, etc.) è oggi offerto, nel confronto delle offerte effettuato da MutuiOnline.it (consulta la tabella completa), da Chebanca! che applica un Taeg (Tasso annuo effettivo globale) del 2,12 per cento. Seguono Cariparma - Crédit Agricole (2,16%), Webank (2,17%) e Ing direct (2,19%). In campo anche Banco Posta (2,47%). La forte presenza di banche online nei primi posti della classifica indica che, così come per i conti correnti, anche nel campo dei mutui il web mediamente si traduce in un fattore di risparmio di partenza.

Il Taeg (Tasso effettivo annuo globale) più basso in questo momento sul fronte dei mutui a tasso fisso è, però, appannaggio di un istituto di credito "tradizionale" (se così possono essere definti gli istituti che hanno una forte presenza di sportelli nel territorio): Mutuo last minute di Banco Popolare prevede un tasso di interesse finito del 4,02% (nei primi due anni, per i prodotti stipulati entro fine novembre viene calcolato il 2,95%). Seguono Chebanca! (4,16%), Bnl (4,3%) e Webank (4,33%)

Tra variabile e fisso, quindi, il distacco è attualmente di circa 200 punti base. Tradotto in rate vuol dire che, stipulando un tasso variabile a 20 anni, nell'ipotesi più favorevole si paga oggi una rata di 760 euro contro i 902 di un piano a tasso fisso: chi parte con il variabile, quindi, risparmia 140-150 euro al mese (nell'esempio indicato), 1.500-1.800 euro in un anno (posto che le condizioni di mercato rimangano tali). Un gruzzolo da mettere da parte e da tenere a mente qualora il variabile nei prossimi mesi dovesse salire (guarda le previsioni sull'andamento dell'Euribor) e, di conseguenza, comportare scatti all'insù delle rate (sulle previsioni sull'andamento dell'Euribor si veda l'articolo in basso).

Analizzando quindi le offerte al dettaglio, pur essendo eccezionalmente bassi i fissi, nel bancone dei mutui si risparmia ancora, e non poco, scegliendo di partire con una soluzione indicizzata. Eppure, se si osservano i dati relativi alle erogazioni di prestiti ipotecari nell'ultimo trimestre, c'è qualcosa che non quadra. «Stiamo registrando un notevole incremento di richieste a tasso fisso – spiega Roberto Anedda, vicepresidente di MutuiOnline.it –. Anzi, dopo due anni di grande prevalenza dei tassi variabili, da settembre c'è stata un'inversione di tendenza con un sorpasso dei mutui a tasso fisso che costituiscono più del 60% del mercato. I variabili sono scivolati tra il 20 e il 25 per cento». Tra gli altri spunti, segnala Anedda, si registra il netto calo delle soluzioni a tasso variabile con cap. «In questo momento sono scivolati al 10-15% del totale. Segnale evidente che chi vuole proteggersi oggi sceglie direttamente il fisso che, pur essendo più caro del variabile, è su livelli eccezionalmente bassi».

Ma dietro il sorpasso del fisso non c'è solo la reattività della domanda a carpire le mutate condizioni di mercato (gli Eurirs ad agosto erano sotto il 3% su tutte le durate, oggi l'indice a 20 anni è al 3,3%, comuque al di sotto della media, superiore al 4%). «In questo scenario molti istituti prediligono il fisso perché, a tassi così ridotti, difficilmente correranno il rischio futuro di veder scappare via i clienti. Fenomeno che, invece, è risultato molto diffuso negli ultimi due anni, da quando è difatti operativa l'opzione della surroga», conclude Anedda.

vito.lops@ilsole24ore.com

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