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• Mutui: le offerte 2012

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Le previsioni sull'andamento dell'Euribor nei prossimi 5 anni

Nel complesso, quindi, va detto che un mutuatario tendenzialmente orientato al tasso variabile, se la sua capacità reddituale gli permetta di accedere ai migliori Taeg (poco più alti del 4%), non si troverebbe dinanzi a un tasso insormontabile. Tanto più in uno scenario di breve periodo ulteriormente ribassista.

Variabile con cap
I mutuatari che rispondono, invece, a un profilo di rischio meno aggressivo potrebbero valutare di aggiungere al variabile semplice, un'opzione. Come il cap, una copertura aggiuntiva che segna una soglia oltre la quale le rate risultano indifferenti a ulteriori aumenti dei tassi. In sostanza, una sorta di variabile che, nel caso i tassi Euribor o Bce dovessero salire oltremisura, si trasforma in un fisso (ma sempre pronto a rivestire la casacca di variabile in caso di ridiscesa dei tassi). Quest'opzione, però, non è gratuita. Ma costa circa 40-50 punti base (ovvero 0,4-0,5%) in più. Che corrispondono in questa fase a circa 8-9mila euro di interessi da aggiungere a quelli pagati su un mutuo di 150mila euro da rimborsare in 25 anni.

Fisso
E poi c'è sempre il fisso, quello che (si dice) fa dormire sonni tranquilli. Ideale per i mutuatari che rispondono a un basso profilo di rischio e, a dirla tutta, molto vantaggioso in certi momenti storici (difficile sostenere il contrario se si analizzano le offerte a tasso fisso a 30 anni proposte da alcuni istituti nell'agosto 2010 a un Taeg addirittura inferiore al 4%). Ma adesso, a che punto siamo? Nonostante gli Eurirs (gli indici "cugini" degli Euribor, utilizzati per determinare, unitamente allo spread, gli interessi finali da pagare sui mutui a tasso fisso) viaggino sui minimi storici, i migliori mutui a tasso fisso partono oggi dal 5,9% per poi avvicinarsi agevolmente al 6,5%. Chi opta per questa soluzione - nell'ipotesi di un mutuo da 150mila euro da rimborsare in 25 anni - paga circa 150 euro in più al mese rispetto a chi opta per un variabile puro e oltre 100 euro rispetto a chi aggiunge l'opzione cap al variabile. Se si proiettasse questo aggravio per l'intera durata del prestito (300 rate) la somma spesa per "dormire sonni tranquilli" si aggira intorno ai 40-50mila euro.

Meglio il variabile quindi?. E se i tassi dovessero andare alle stelle? Anche questa è una domanda lecita, per quanto nel breve-medio periodo questa ipotesi pare altamente improbabile (a giudicare dalle previsioni sull'Euribor a 3 mesi che lo proiettano l'1% fino al 2013, al 2% nel 2015 e al 2,31% a marzo 2016). Chi teme un balzo oltre misura dei tassi - ipotesi come visto in questo momento non scontato dai mercati e che generalmente si verifica in caso di forte espansione economica - a quel punto potrebbe anche valutare i migliori variabili con cap, che partono dal 4,6% e non possono andare oltre il cap fissato (a seconda delle offerte) intorno al 6%. Proprio quello stesso 6% che si pagherebbe da subito optando oggi per il miglior fisso.

Nella tabella allegata (offerte mutui 2012), ad esempio, viene confrontato il totale interessi da pagare sulle varie tipologie di mutuo. Chi parte oggi con il miglior fisso - sempre nell'esemio di 150mila euro a 20 anni -firma di pagare, qualsiasi cosa accada, 132.363 euro in interessi. Chi, invece, opta per il miglior variabile, parte con un monte interessi di 86.037 (che potrebbe però aumentare in caso di aumento dei tassi nel tempo, così come potrebbe diminuire in caso di riduzione degli stessi). In ogni caso si tratta di un divario - a favore del variabile semplice - di quasi 50mila euro di interessi. Chi invece parte con il miglior cap (Tan del 4,36% che non può superare il 5,8%) parte con un monte interessi potenziale di 96.486 euro (che potrebbe diminuire in caso di riduzione dei tassi, così come aumentare in caso di rialzo dei tassi ma non oltre la soglia del 5,8%). Pur ipotizzando uno scenario decisamente pessimistico, ovvero ponendo che dopo due anni i tassi salgano a livelli tali da far scattare la protezione del cap, chi opta per questa soluzione (decisamente più cara in partenza del variabile semplice) si troverebbe in ogni caso a pagare interessi più bassi di quelli che certamente pagherà se sin da adesso sceglie il fisso.

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