Le erogazioni di mutui nell'ultimo anno sono crollate del 47%. Questo per l'effetto combinato di due fattori: 1) le banche concedono meno finanziamenti in questa fase di stretta economica e finanziaria; 2) le famiglie ne chiedono meno perché l'acquisto di una casa a debito è un'operazione di lungo termine che, tendenzialmente, si cerca di compiere quando si ha luce sul futuro. E in questo momento, con l'Italia che ha chiuso il secondo anno consecutivo in recessione - e dove continui tagli alla spesa pubblica e l'aumento delle tasse (che gela i consumi) non mettono certo gli italiani nelle condizioni ideali, psicologiche e finanziarie, per imbarcarsi con convinzione in un'operazione di indebitamento pluriennale quale appunto la richiesta di un mutuo - di luce non ce n'è molta. In più per i giovani il problema è ancora più grande dato che - secondo le rilevazioni di Mutui.it - il solo il 16% riesce ad ottenere un mutuo sebbene un quarto delle richieste di finanziamento arrivi proprio dagli under 30.

Detto ciò, nell'ultimo anno sono stati stipulati in Italia oltre 200mila mutui ipotecari (in attesa dei dati ufficiali Istat). Questo significa che, seppur ridimensionato, il mercato è ancora vivo e vegeto. E, soprattutto, c'è tanta gente che non può aspettare la risoluzione una fantomatica risoluzione definitiva della crisi economica (che tecnicamente tra alti e bassi va avanti ormai da cinque anni) per acquistare una casa con un prestito, qualora l'affitto non sia nelle proprie corde o venga reputato meno conveniente del mutuo sulla base di scelte personali.

Per questo motivo cerchiamo di individuare alcuni consigli chiave per aumentare le chance di ottenere il mutuo perfetto. Perché, come detto, in questo momento la maggior parte degli istituti è ancora di manica stretta, considerato, tra l'altro, che bisogna contenere i tassi di insolvenza che, secondo Crif, sono aumentati dal secondo al terzo trimestre 2012 dall'1,6% all'1,9% e rischiano di avvicinarsi al record registrato nel 2010 del 2,3%.

Quindi cosa fare se la prima banca in cui siamo andati a chiedere un mutuo ci dice no?

1) Chi cerca trova, racconta il proverbio. Non demoralizzarsi. Ogni banca ha strategie commerciali differenti, che cambiano a seconda dei budget fissati dalla direzione. Una banca può offrire mutui a sconto, ma finito il budget può chiudere la saracinesca alzando di molto gli spread (che assieme all'Euribor per i mutui a tasso variabile e all'Eurirs per i mutui a tasso fisso concorrono alla determinazione del tasso di interesse finale a carico del mutuatario) scoraggiando così le richieste di mutuo. Quindi se una banca ci dice no, proviamo con un'altra. Ed eventualmente con una terza. Il segreto sta nel trovare la banca che nel momento in cui stiamo cercando il finanziamento offre le migliori condizioni di mercato: questo perché in quel dato momento la strategia per quell'istituto è spingere le erogazioni. In che modo? Abbassando il prezzo (i tassi di interesse).

2) Per non perdere tempo il web può dare una mano. Negli ultimi anni si sono affermati sul panorama italiano diversi broker (intermediari) che offrono un catalogo di mutui di più banche ordinati per Taeg (il Tasso annuo effettivo globale, il vero costo da guardare quando si confrontano i "prezzi" di più mutui). In questo modo si può avere una forte scrematura sulle banche che stanno facendo la migliore offerta. Tra queste non è detto che vi sia la banca presso cui si ha un conto corrente. Non è un problema: si può avere il conto corrente presso una banca e il mutuo presso un'altra. Non c'è alcun obbligo: lo dice anche la legge. Nel mondo dei broker ci si può anche rivolgere a mediatori creditizi offline che lavorano contemporaneamente con più banche, verificando che siano realmente indipendenti e che quindi possano offrire il miglior consiglio del momento. In questo caso bisogna valutare il costo dell'intermediazione e farselo includere nel Taeg, in modo tale da semplificare i confronti e ottimizzare la scelta.

3) Questo ci consente di scremare il mercato e passare all' "attacco" con la richiesta di mutuo. Ma prima però bisogna informarsi su tassi (fisso, variabile, misto) durate e altre tecnicalità. Meglio avere le idee chiare prima di avventurarsi nei preventivi definitivi. Ad esempio, per quanto riguarda la durata, molti pur di pagare una rata molto bassa chiedono durate lunghissime (dai 30 anni in su). Prima però sarebbe meglio verificare quanti interessi in più si pagano passando da un mutuo normale di 20 a uno di 30 e oltre. Il calcolo potrebbe far venire anche un capogiro. Ecco perché la durata va ponderata con attenzione. Così come il tasso. In questo caso va sconfessato il canonico luogo comune secondo cui per chi ha uno stipendio fisso è meglio il tasso fisso. Le statistiche dimostrano che negli ultimi 30 anni il tasso fisso - che in certe condizioni resta un tasso ottimale - è però mediamente sempre risultato più caro del variabile. Tanto più da quando l'Italia è entrata nell'euro: operazione che ha presentato pro e contro finora per la nostra economia ma sicuramente pro per i mutui visto che con l'euro (e con il vincolo di un'inflazione al 2%) i tassi di interesse si stanno rilevando eccezionalmente bassi.

4) In questo caso, ovviamente, l'intermediario, per completare la fase di istruttoria (controllo della solvibilità del cliente), ha bisogno di verificare se la nostra situazione reddituale è tale da supportare la richiesta di un mutuo. Per avere un'idea della rata che si è in grado di pagare bisogna calcolare la rata sostenibile. In che modo? Effettuando uno stress test sul proprio reddito: il punto di partenza è il reddito netto mensile (si somma quello dei coniugi in caso di mutuo cointestato). Poniamo che sia di 3.000 euro. A questo punto bisogna sottrarre le cosiddette quote di sussistenza. In pratica la liquidità necessaria per pagare bollette e le spese varie quotidiane che occorrono per vivere. Molti istituti di credito calcolano la quota di sussistenza intorno agli 800 euro. Ma l'operazione di decurtazione non finisce qui. Per chi ha figli a carico, in media, si sottraggono altre 200 euro cadauno. E poi bisogna sottrarre eventualmente l'importo di rate dovute ad altri finanziamenti in corso, eventualmente accesi per operazioni di credito al consumo. Ponendo che nell' ipotesi le "altre rate" ammontino a 200 euro, e ponendo che l'aspirante mutuatario abbia un figlio a carico abbiamo una nettizzazione complessiva di 1.200 euro, da sottrarre al reddito netto (3.000). Quindi ne restano 1.800 euro. Questo importo rappresenta una sorta di "potere mutuo-acquisto", in sostanza la forza contrattuale dell'aspirante mutuatario per ottenere il prestito ipotecario. A ciò possiamo aggiungere che il "potere mutuo acquisto" deve essere almeno 1,5 volte la rata. Quindi, riepilogando, per calcolare la rata sostenibile bisogna dividere l'importo dato dalla differenza tra reddito netto e quote di sussistenza (comprese eventuali quote per figli a carico+altre rate) per 1,5. Nell'esempio, dividendo 1.800 euro per 1,5 si arriva a 1.200 euro. Ciò significa che la rata del mutuo non dovrebbe superare questo importo.

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