Ecco le formule per effettuare lo stress test sul proprio mutuo. Verso tasso, importo e durata ideali (Fotogramma)

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• Come cambia la rata del mutuo in caso di rialzo dei tassi di interesse

«La differenza tra reddito netto e quote di sussistenza dovrebbe essere almeno 1,5 volte la rata», spiega Paola Viola, responsabile di Mutuiperlacasa, portale di confronto delle offerte dei mutui lanciato a inizio mese. La novità, rispetto ad altri broker di mutui via web, consiste nel fatto che il punto di partenza nelle simulazioni non sono le offerte ma la rata ottenibile. Il punto di partenza è l'importo della rata che viene visualizzato in una prima schermata svincolato dal brand dell'istituto offerente per evitare, indicano da Mutuiperlacasa, che il marchio condizioni psicologigamente la scelta finale, al di là della convenienza reale del prodotto.

Quindi, riepilogando, per calcolare la rata sostenibile bisogna dividere l'importo dato dalla differenza tra reddito netto e quote di sussistenza per 1,5. Nell'esempio, dividendo 1.000 euro per 1,5 si arriva a 667 euro. Ciò significa che la rata del mutuo non dovrebbe superare questo importo.

Lo stress test sulla rata /2
A questo punto si apre una seconda parentesi, quella per chi intende stipulare un mutuo a tasso variabile. In questo caso bisogna, nella simulazione pre-mutuo, "stressare" ulteriormente la rata, ipotizzando l'entità degli aumenti in caso di rialzi dei tassi di interesse. Nella tabella allegata a questo articolo è possibile consultare una serie di proiezioni su rate nell'eventualità di un rialzo del costo del denaro dall'attuale livello (1%) al 3,5%, contemplando quindi un rialzo fino a 250 punti base. In questo modo ci avviciniamo nella simulazione alla soglia implicitamente applicata dalle banche nella fase di istruttoria, quando viene valutata la solvibilità del cliente ai fini della concessione del prestito. «In questa fase le banche, nella valutazione del rapporto rata/reddito già considerano un tasso tecnico finale compreso tra il 4 e il 5,1% - continua Viola -. Quindi anche se un variabile in partenza oggi si può ottenere a un tasso di poco superiore al 2%, le banche concedono un determinato importo di mutuo per una determinata durata solo se il bilancio famigliare del cliente è in grado di onorare un tasso finale, a seconda delle regole interne dell'istituto, fino al 5,1 per cento».

Quale importo è possibile chiedere?
C'è anche una formula che permette di conoscere l'importo massimo ottenibile. «Si parte del reddito nettizzato anche per le quote di sussistenza e si divide per un coefficiente che può variare mendiamente intorno a 4 x 1000», conclude Viola. In pratica, con un "potere di mutuo-acquisto" di 1.000 euro, l'importo massimo ottenibile è pari a 250mila euro (1.000 /4x 1.000). Ovviamente, il tutto va poi ponderato con la rata massima ottenibile (nell'esempio 667 euro) per spalmare il finanziamento negli anni (durata). Ciò significa che nella maggior parte dei casi si è costretti a ridurre le pretese sull'importo per evitare un "mutuo Matusalemme".

Calcoli come questi, spesso, annullano i sogni di molte famiglie che ambiscono a corposi finanziamenti per l'acquisto dell'immobile desiderato. Ma, se non altro, permettono di restare attaccati alla realtà. Che, quando si tratta di debiti, non guasta.

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