L'affitto è come la cedola di un titolo, la rivalutazione equivale al capital gain di un'azione. Finché il mercato immobiliare tirava, la rivalutazione di un immobile ben tenuto e magari ben affittato, sembrava stroncare ogni alternativa d'investimento. Non a caso, lasciando da parte l'aspetto emotivo del possesso di muri che pure ha il suo valore, gli italiani hanno continuato a comprare. Vecchio, nuovo, in Italia e all'estero. Le banche erogavano mutui senza preoccupazioni coprendo per intero e anche più il valore dell'immobile.

Ora lo scenario è drasticamente cambiato e l'investimento immobiliare, appesantito da tasse, non tiene il passo dei rischiosi, e per questo eccezionali, rendimenti di Stato. Si sta ragionando in queste settimane di rendimenti lordi fra il 5,5 e il 6% lordi su titoli di Stato italiani a dieci anni. Facilmente acquistabili e facilmente vendibili in ogni minuto di mercato aperto. Per i rendimenti degli immobili, che ovviamente sono diversi l'uno dall'altro e non sono fungibili (cioè esattamente uguali) come un'azione o un titolo, si spunta ora un rendimento lordo sotto il 4 per cento.

Vediamo subito qualche numero tra i tanti che si possono trovare nelle due pagine della copertina di Plus24. Alla fine del 2010 la ricchezza finanziaria netta delle famiglie italiane era di 8.640 miliardi di euro, per il 62% impiegata in attività reali e il rimanente terzo in attività finanziarie. Nelle attività reali, l'82% era appannaggio di immobili di abitazione. Tanti proprietari di casa, e soprattutto coloro che hanno case come asset di investimento, sono giustamente preoccupati all'erosione in corso.

Bankitalia ha condotto un'indagine campionaria dal 25 giugno al 17 luglio con 1.523 agenti immobiliari. I professionisti segnalano nel secondo trimestre una discesa dei prezzi. Le agenzie che hanno venduto almeno un immobile sono scese dal 69,3 al 62,7 per cento. Causa prevalente della cessazione di mandato alle agenzie è l'assenza di proposte d'acquisto. Il margine di sconto da concedere agli acquirenti è aumentato dal 14,3% di aprile al 15,4% dei mesi successivi. Nel giugno del 2011 era sufficiente uno sconto del 12%.

Peggiora il sentiment degli operatori di mercato: il 60% è pessimista anche per le nuove tasse sulla casa che portano nuove case in offerta, in vendita e in affitto. Le case si vendono in tempi più lunghi: nove mesi nelle aree non urbane, sette mesi in città.

Nomisma prevede che il 2012 si concluderà con poco più di 500mila compravendite. Erano 845mila nel 2006. I prezzi medi stimati per il 2013-2014, per gli immobili in grandi città, erano stati stimati a marzo in calo dell'1,6% mentre la nuova previsione (-3,5%). Fra l'altro il dubbio è che i venditori non siano ancora pressati da esigenze di cassa, quindi "tengano duro" (si veda l'intervista in pagina).

Certo il rendimento attuale dei titoli di Stato non è normale è sconta la "stagione dello spread". Quindi i quasi due punti percentuali di differenza fra case e BTp potranno certamente ridursi in una fase di minor rischio-Italia. Per chi dovesse ora valutare un investimento, ci sono le occasioni per ottenere grandi sconti e forse qualche rivalutazione nei prossimi anni. Portata immediatamente a reddito, la remunerazione proveniente dall'inquilino (pure a rischio per l'incertezza economica) non può essere forzata. L'ufficio studi Aitec (cemento) sulla base di un'ipotesi di cedolare secca al 21% e di un'Imu dello 0,4 stima rendimenti (canone di locazione/valore d'acquisto) piuttosto deboli.

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