Perché il "mutuo inverso" sino a oggi non ha sfondato
«Potete indicarmi almeno una banca che propone il mutuo vitalizio?». «Posso avere un elenco di banche che propongono il mutuo vitalizio?». I lettori chiedevano così a Plus24, il settimanale di finanza e risparmio del Sole 24 Ore, notizie sul "mutuo inverso". Ma c'erano dei problemi. Innanzitutto il tasso di interesse applicato al capitale erogato dalla banca: alla morte del cliente gli eredi, se vogliono tenere la casa, devono rimborsare alla banca il montante, cioè il capitale ricevuto dal cliente più interessi calcolati a tasso fisso (pari di solito all'Irs a 20 o 30 anni) più spread. Il montante cresceva rapidamente perché per questi contratti la legge consente alle banche la capitalizzazione annuale degli interessi. Poi c'erano i problemi fiscali. Solo le banche possono applicare al "mutuo inverso" l'imposta sostitutiva ridotta pari allo 0,25% del capitale erogato. Le finanziarie pagano invece l'aliquota piena del 2% del valore d'iscrizione dell'ipoteca, a sua volta pari al 125% del valore di perizia della casa: nel caso di un immobile valutato un milione di euro, questa imposta costerebbe 25mila euro, oltre a oneri notarili, di istruttoria, perizia, di polizza assicurativa, incasso rata e imposta di registro, più il bollo. Inoltre, per tutta la durata del prestito il cliente non può vendere o affittare la casa – che deve mantenere in buono stato – e s'impegna a rispondere alle richieste di informazioni. «Il Sole 24 Ore» aveva già parlato di "mutui inversi" il 12 novembre 2007, quando questi contratti erano offerti da Euvis, finanziaria partecipata da Cofide e JP Morgan Chase, società andata però in liquidazione dal 18 aprile 2012. A oggi, secondo quanto risulta, l'unica banca a offrirli è Mps: il contratto è il Prestito vitalizio ipotecario Prestisenior.

L'esempio di un contratto e dei suoi costi
In base alle vecchie regole ancora oggi in vigore, il contratto di Mps, riservato a persone di almeno 70 anni con eredi, calcola l'importo erogabile in base all'età del richiedente e al valore dell'immobile.La durata del contratto è pari alla vita del contraente. Il rimborso può avvenire in unica soluzione per capitale e interessi, o attraverso finanziamento agli eventuali eredi purché sussista il merito creditizio. Dopo sei mesi dalla data di decesso del contraente, nel caso gli eventuali eredi non intendano rimborsare il finanziamento per capitale e interessi, la banca è legittimata ad agire in via esecutiva (leggasi pignoramento) per il recupero del proprio credito. L'importo massimo finanziabile, secondo il foglio informativo del contratto aggiornato al 17 marzo corso, in unica soluzione è di 200mila euro, in più soluzioni è di 25mila euro fino a 20 erogazioni. Per esempio, un 70enne può ricevere il 16% del valore di perizia (costo di perizia 800 euro) dell'immobile, un 80enne il 33,3%, un 90enne il 43,9%, un 95enne il 50%, sempre entro i 200mila euro.

L'assicurazione obbligatoria costa il pagamento di un premio "una tantum" di 0,169 euro per ogni 1.000,00 euro di valore dell'immobile ipotecato e per ogni anno di durata del finanziamento. Nell'ipotesi di un cliente di 70 anni, nel caso di erogazione unica l'importo massimo ottenibile (pari al 16% del valore di perizia della casa) peri una casa valutata ipoteticamente 250mila euro è di 40mila euro, con Taeg – tasso annuo effettivo globale, cioè il costo del contratto che comprende interessi e ogni altro onere - del 7,73% (Irs lettera maggiorato di uno spread del 4,80%) e del 7,89% per le erogazioni parziali, pari a 3.963,07 euro l'anno. Se il cliente morisse a 80 anni, gli eredi dovrebbero rimborsare 80.769,55 euro – 75.288,54 di capitale rivalutato con l'anatocismo e 5.481,01 di interessi - in caso di erogazione unica o 63.487,47 euro - 59.448,15 a titolo di capitale rivalutato con l'anatocismo e 4.031,31 euro per interessi - in caso di erogazioni annue. Infatti il contratto prevede che "gli interessi maturati su un capitale si aggiungono al capitale stesso in modo che anch'essi producano interessi insieme col capitale. Gli interessi vengono cioè
"capitalizzati", ossia diventano capitale che produce ulteriori interessi".

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